Vendre et Acheter aux Etats-Unis

Article publié dans French District, 21 Mai 2018

En 20 ans, Nathaniel Muller, fondateur du cabinet d’avocats qui porte son nom à New York, a acquis une expérience considérable notamment dans les transactions immobilières. En focalisant son attention sur l’aspect préventif, Me. Muller se donne comme objectif d’éviter dès le début d’une transaction, lorsque cela est encore gérable, les écueils qui peuvent avoir des conséquences contraires aux intérêts de ses clients à court ou long terme.

Dans son cabinet, il assiste individus et entreprises dans les acquisitions et inestissements immobiliers (résidentiel et commercial), ainsi que les demandes de visa tant sur des bases personnelles (liens de famille) que professionnelles (investissements).

“Les intérêts des individus et sociétés que le cabinet assiste impliquent une bonne maîtrise du droit des affaires et des sociétés, tant au niveau contractuel que du contentieux, mais aussi une bonne connaissance des besoins juridiques civils et même familiaux des clients, explique l’avocat français. Tous ces divers aspects qui semblent disparates sont en fait le plus souvent liés. La solution à tout problème doit donc tenir compte de l’ensemble des aspects qui importent à la personne assistée“.

Au niveau des acquisitions immobilières, une optimisation fiscale est nécessaire, en particulier quant aux droits de succession.  Les droits de succession, même lorsque l’acquisition se fait en société, sont très importants pour les personnes qui ne sont pas ressortissants des Etats-Unis. Il existe des moyens de les éviter en toute légalité.

“S’agissant des écueils, des complications peuvent survenir lorsque vous vendez et achetez simultanément“, explique Me Muller. Il existe des solutions permettant à un vendeur de rester temporairement par exemple après le “closing”, et des fois même à un acheteur d’occuper les lieux avant le closing. En matière de taxe sur la plus-value, certains investisseurs verront un intérêt à différer le paiement des taxes sur la plus-value dans le cadre d’un “1031 exchange”.

Il existe une variété de scénarios dépendant à la fois de l’objet et de la nature de l’achat (résidence principale ou secondaire ou immeuble d’investissement, condo, coopérative ou maison) et du statut de l’acheteur (acheteur américain ou étranger). 

“Nous sommes familiers avec toutes ces situations et vous guiderons sur la façon de structurer l’achat ou la vente de votre propriété afin de maximiser le bouclier juridique et les conséquences fiscales potentielles, que ce soit pendant la propriété ou lors de la revente”, explique Me Nathaniel Muller. 

Différentes questions sont importantes à poser avant de choisir son avocat :

(1) Qui sera mon interlocuteur? L’avocat que je rencontre sera-t-il mon contact, ou plutôt son paralégal ou secrétaire? “Dans notre bureau, vous aurez un interlocuteur unique: votre avocat“, poursuit-il.

(2) Pratiquez-vous autre chose que des transactions immobilières? La réponse contre-intuitive à cette question est qu’un avocat extra-spécialisé peut manquer des aspects spécifiques à votre transaction, parce qu’il n’a pas une vue générale de l’éventail des questions possibles. Par exemple, un bon avocat en transactions contractuelles pratique également le contentieux parce qu’il utilisera son expérience en litiges pour mieux rédiger des accords transactionnels, et ainsi mieux protéger son client.

De même, l’identification des pièges et des problèmes d’un client dans une transaction immobilière peut exiger une connaissance du testament et du droit successoral, du droit des sociétés et des affaires, du droit de la famille et / ou du droit de l’immigration. Cela est vrai dans tous les domaines du droit, mais plus particulièrement dans les transactions immobilières résidentielles et commerciales.

(3) Facturez-vous des frais fixes ou à l’heure? Le cabinet Nathaniel Muller utilise autant que possible des forfaits fixes. “Il n’y a pas de frais cachés pour le client, et nous préférons simplifier les transactions et être efficace. La rémunération au forfait contribue à atteindre cet objectif“.

Quant aux visas, il est difficile de les obtenir par des liens familiaux, sauf entre époux.  Les délais sont longs pour la plupart des autres cas de figure.  S’agissant des visas professionnels, le montant requis de l’investissement en particulier est proportionnel à l’activité choisie.  Mais, le visa E existe tant que dure l’investissement. 

Des visas L permettent aussi de développer des filiales situées aux Etats-Unis, de sociétés non-américaines.  Des transferts de personnel de la société mère à la filiale sont possibles grâce à ce visa.

Les entreprises qui se développent bien pendant quelques années peuvent ensuite sponsoriser certains personnages clefs pour un statut de résident permanent.   

Les visas O permettent à ceux qui ont des capacités professionnelles connues et reconnues, d’exercer leur spécialité et étendre leur renommée aux Etats-Unis.

Enfin, certains investisseurs préfèreront les visas EB5 qui permettent d’obtenir le statut de résident permanent pour toute une famille (hormis les enfants de plus de 21 ans ou mariés).  Cela requiert un investissement important en fonds propres dans un projet approuvé par le gouvernement fédéral américain. 

Enfin s’agissant du droit des personnes et de la famille, les questions d’ordre successoral et en particulier les dispositions testamentaires, requièrent une réponse unique, spécifique à la situation de chacun.

Pour toutes ces opérations, il est nécessaire de s’entourer d’un avocat qui maîtrise les différents aspects du projet. “La communication avec les clients est essentielle pour la réussite du projet. Nous avons à cœur de faire en sorte que la transaction se déroule le mieux possible et de traiter tous les détails. La tranquillité d’esprit pour le client est l’objectif ultime“.